Bisnis.com, JAKARTA—Keputusan PT Modernland Realty Tbk. (MDLN) dengan memakai opsi penerbitan obligasi global sebesar US$300 juta untuk mengakuisisi kepemilikan Jakarta Garden City dinilai memiliki cukup risiko, setelah Fitch Ratings memberi peringkat “B”.
“Saya melihat risiko yang besar atas opsi penerbitan obligasi global tersebut. Hal itu karena rating yang kurang mendukung dan bunga yang tinggi hingga 11%,” ujar analis saham sektor properti PT Bahana Securities Salman Fajari Alamsyah kepada Bisnis, Minggu (20/10/2013).
Menurut Salman, penerbitan obligasi global dengan bunga sebesar itu menunjukkan posisi keuangan Modernland untuk akuisisi lemah. Namun di sisi lain, bunga yang tinggi hingga 11% tersebut dapat menarik investor.
“Sebenarnya ada hal positif dan negatif bagi prospek laku atau tidaknya obligasi global tersebut. Hal positif adalah bunga yang tinggi, sementara hal negatifnya yaitu rating yang kurang dapat membuat investor ragu,” jelasnya.
Lebih lanjut, Salman mengatakan sebelumnya banyak perusahaan properti yang telah menunda penerbitan obligasi global karena kondisi market saat ini yang kurang kondusif. Dia beranggapan aksi Modernland ini berada di situasi yang kurang tepat.
Adapun sebelumnya Fitch Ratings telah menetapkan Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating (IDR) untuk Modernland di tingkat 'B' atau diasumsikan di level moderat dengan prospek stabil.
Lembaga pemeringkat tersebut juga telah memberi peringkat senior tanpa jaminan untuk Modernland di 'B' dan peringkat ekspektasi atas rencana penerbitan obligasi dalam dolar AS di 'B (EXP)' dengan Recovery Rating di 'RR4' atau diasumsikan di bawah rata-rata.
Obligasi akan diterbitkan oleh Modernland Overseas Pte Ltd dan dijamin oleh PT Modernland Realty Tbk dan anak perusahaan.Peringkat final bergantung pada diterimanya dokumentasi final yang sesuai dengan informasi yang diterima sebelumnya.
Fitch beralasan terbatasnya pendapatan berulang (recurring income) Modernland merupakan hal utama yang membedakan perusahaan dengan perusahaan lain yang memiliki peringkat lebih tinggi dalam skala internasional.
Pendapatan berulang perusahaan, yang berasal dari pendapatan jasa manajemen estate dan hotel yang baru beroperasi, masih kecil dan berkontribusi kurang dari 10% dari total EBITDA.
Menurut Fitch berpendapat pendapatan berulang Modernland yang kecil merupakan faktor utama yang membatasi peringkatnya, terutama mengingat sifat siklikal dari sektor properti.
Di sisi lain, Lokasi Jakarta Garden City yang strategis dan sarana infrastruktur yang telah tersedia, beserta dengan harga yang masih terjangkau dibandingkan dengan properti di Kelapa Gading mendukung prospek pertumbuhan bisnis Modernland.
Meskipun demikian, proyek ini merupakan joint venture dengan Keppel Land, yang saat ini memiliki 51%. Modernland berencana menggunakan hasil penerbitan obligasi untuk mengakuisisi kepemilikan Keppel Land di Jakarta Garden City.
Fitch berpendapat Modernland belum menunjukkan rekam jejak penjualan yang kuat tanpa dukungan dari Keppel Land. Resiko serupa juga melekat pada ekspansi jangka panjang Modernland di Bekasi, dimana kesuksesan proyek bergantung pada eksekusi proyek infrastruktur yang tepat waktu dan kemampuan perusahaan membangun populasi.
