Bisnis.com, JAKARTA – Lembaga pemeringkat internasional Fitch Ratings memangkas peringkat utang Dana Investasi Real Estate (DIRE) milik Grup Lippo, Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT) menjadi B, dari sebelumnya B+.
Outlook LMIRT ditetapkan stabil. Adapun surat utang yang diberi peringkat oleh Fitch Ratings ini adalah global bond LMIRT yang jatuh tempo pada 2024 dan 2026.
Menurut Fitch, penurunan peringkat mencerminkan ekspektasi bahwa rasio perlindungan biaya tetap LMIRT dari operasi (funds from operations/FFO) akan turun menjadi sekitar 1,0x-1,1x dalam 12-18 bulan ke depan, yang tidak lagi sepadan dengan peringkat yang lebih tinggi.
“Pemulihan yang lambat dalam arus kas operasi dan eksposur yang tinggi terhadap kenaikan suku bunga mendukung perkiraan kami,” jelas Fitch Ratings, dikutip Senin (11/7/2022).
Sementara itu, outlook stabil mencerminkan pandangan Fitch bahwa penurunan arus kas operasional LMIRT telah mencapai titik terendah saat Indonesia bergerak menuju hidup dengan Covid-19.
Selanjutnya Fitch mengharapkan LMIRT dapat mengelola likuiditasnya dalam beberapa tahun ke depan, didukung oleh akses yang memadai ke pasar kredit dan peningkatan arus kas secara bertahap.
Fitch menilai, LMIRT mengalami pelemahan struktural dalam okupansi pusat perbelanjaan portofolio investasinya di tengah pandemi Covid-19, dengan beberapa penyewa besar mengalami penurunan trafik kunjungan pembeli mereka karena meningkatnya persaingan, termasuk dari e-commerce, dalam dua tahun terakhir.
LMIRT sedang mengerjakan pembangunan kembali beberapa mal untuk meningkatkan daya tariknya, dengan pekerjaan yang dijadwalkan akan berlanjut sepanjang 2023-2024. Fitch memperkirakan tingkat hunian akan stabil, tetapi tetap di bawah tingkat pra-pandemi lebih dari 90 persen hingga 2024.
Fitch juga memperkirakan pendapatan properti bersih (NPI) LMIRT, tidak termasuk NPI yang dijamin di Puri Mall sekitar 32 juta Singapura dolar, akan mencapai 97 juta Singapura dolar pada 2022 dan 110 juta Singapura dolar pada 2023, karena pelonggaran pembatasan pergerakan terkait pandemi telah mengurangi keperluan potongan harga sewa kepada penyewa.
Pengunjung pusat perbelanjaan LMIRT meningkat menjadi 58 persen dari tingkat pra-pandemi pada kuartal I/2022, dengan potongan harga turun menjadi kurang dari 5 persen dari sewa, dibandingkan dengan 13 persen pada kuartal IV/2021.
“Kami telah memperhitungkan potongan harga sewa sebesar 5 persen untuk sisa tahun 2022, dan tidak ada potongan harga pada tahun 2023, karena kami tidak mengharapkan lockdown yang luas,” terang Fitch.
