Bisnis.com, JAKARTA—PT Ciptadana Asset Management masih menjadi satu-satunya perusahaan manajer investasi yang berhasil menerbitkan instrumen dana investasi real estate di dalam negeri.
Ciptadana AM hari ini, Selasa (29/1/2019) kembali mencatatkan DIRE keduanya, yakni DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran atau DIRE Padjajaran. DIRE pertama perseroan sudah lama terbit, yakni 2012 lalu, dengan nama DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
DIRE Padjajaran diterbikan sebanyak 1,05 miliar unit penyertaan dengan nilai aktiva bersih (NAB) per unit sebesar Rp100,-. Total dana yang diterbitkan dalam DIRE Padjajaran mencapai Rp105 miliar dan digunakan untuk mengakuisisi Hotel Padjajaran Suites. Dividen yieldnya mencapai 9,01% per tahun.
Paula Rianty Komarudin, Direktur Utama Ciptadana AM, mengatakan bahwa tidak mudah untuk menerbitkan DIRE di dalam negeri, sebab pasarnya masih harus dibentuk terlebih dahulu. Produk ini masih belum dikenal baik oleh publik, sehingga butuh upaya ekstra keras untuk memperkenalkannya sebelum bisa diterbitkan.
Di sisi lain, masih banyak alternatif instrumen investasi lain yang berkembang di pasar yang juga menawarkan tingkat pengembalian investasi yang tinggi, sehingga menyebabkan instrumen yang kurang popular seperti DIRE menjadi kurang dilirik.
Kendati demikian, Paula mengatakan Ciptadana AM punya strategi agar bisa tetap menerbitkan instrumen ini. Setelah kini memiliki 2 instrumen, Ciptadana AM bahkan masih akan menerbitkan 2 lagi tahun ini.
Untuk menerbitkan DIRE Padjajaran, Ciptadana AM melakukan sosialisasi dan edukasi kepada salah satu koperasi untuk menyasar investor ritel anggota koperasi tersebut. Strategi ini berhasil menjaring 104 investor dalam DIRE Padjajaran ini.
Menurutnya, tantangan penerbitan DIRE yakni mempertemukan pemilik properti investasi yang hendak melepas kepemilikannya serta kumpulan investor yang menyediakan dana untuk membelinya.
Tantangannya menjadi sangat berat bila nilai properti yang hendak dilepas sangat tinggi, sebab jumlah investor yang harus dikumpulkan juga menjadi sangat banyak. Padahal, tidak mudah untuk mengedukasi investor untuk produk ini.
Oleh karena itu, Ciptadana AM juga menghindari properti yang nilainya terlalu tinggi di kota-kota besar. Pada produk DIRE keempatnya nanti, Ciptadana AM menyasar properti hotel di Kalimantan atau Sulawesi.
“Sehingga, kita mau terbitkan DIRE tidak dalam jumlah yang besar sekaligus, lebih baik kecil-kecil, tetapi paling tidak di atas Rp100 miliar. Kalau nilainya terlalu besar, kita belum sempat terkumpul dananya, pemiliknya sudah keburu lepas ke orang lain,” katanya, Selasa (29/1/2019).
Selain itu, tantangan lainnya bagi DIRE yakni masih terbatasnya aktivitas transaksi di pasar sekunder, sehingga menyulitkan investornya yang ingin mengakhiri kepemilikannya atas unit DIRE. Untuk mengatasi itu, Ciptadana AM menyediakan diri bersama beberapa sekuritas lain untuk menjadi market maker atau penyedia likuiditas di pasar DIRE mereka.
Menurutnya, sering berjalannya waktu dan upaya sosialisasi dan edukasi yang gencar, instrumen DIRE akan semakin popular juga di dalam negeri. Apalagi, instrumen ini sudah didukung pemerintah dengan relaksasi pajak.
Pemerintah telah memangkas tariff pajak penghasilan (PPh) atas pengalihan properti dalam skema DIRE dari 5% menjadi 0,5% yang berlaku sejak 2016 lalu. Tidak hanya itu, pemerintah juga menghapus pajak dividen yang dibagikan special purpose vehicle (SPV) kepada produk DIRE tersebut.
