Bisnis.com, JAKARTA--Lembaga pemeringkat, Moody's Investors Service menurunkan outlook PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) dari positif menjadi stabil.
Jacintha Poh, Wakil Presiden dan Senior Credit Officer Moody mengungkapkan, perubahan prospek tersebut telah memperhitung ekspetasi Moody bahwa kredit BSDE tidak akan memenuhi ambang batas yang ditetapkan untuk peningkatan peringkat.
"Perubahan outlook BSDE dari positif menjadi stabil mencerminkan penurunan dalam metrik kredit perusahaan pada 2018, karena penjualan pemasaran yang lebih lemah dan tingkat utang yang lebih tinggi," tulis Jacintha Poh dalam riset, yang dikutip Minggu (26/5/2019).
Pada 2018, marketing sales BSDE mencapai Rp5,2 triliun, tidak termasuk penjualan dari proyek-proyek usaha patungan, seperti Nava Park dan The Zora. Bila dikalkulasi maka mencapai Rp6,6 triliun atau setara 79% dari target 2018.
Padahal, secara historis, BSDE selalu melebihi 80% dari target setahun penuh. Capaian marketing sales pada tahun lalu yang lebih lemah dari perkiraan disebabkan oleh sentimen pembeli yang buruk menjelang pemilihan presiden Indonesia.
Moody menunjukkan bahwa BSDE telah menambah utang dan menyimpannya untuk kebutuhan uang tunai. Dengan demikian, total utang emiten properti itu menjadi Rp14,3 triliun pada 2018, dari posisi Rp9,5 triliun pada 2017.
Sebaliknya, kas BSDE meningkat dari Rp5,8 triliun pada 2017 menjadi Rp8,9 triliun pada 2018. Hal ini menjadi pendukung likuiditas perseroan pada tahun ini dan 2020.
Pada 2018, metrik kredit BSDE melemah dengan rasio EBITDA utang/ homebuilding mencapai 4,2x, padahal pada 2017 hanya 1,6x dan EBIT homebuilding/beban bunga sebesar 3,2 kali.
Lembaga peringkat internasional ini mengharapkan terjadi pemulihan selama 12-18 bulan ke depan, dengan EBITDA utang/ rumusan yang disesuaikan sekitar 3,5x dan EBIT homebuilding/ beban bunga sekitar 3,1x.
Moody menilai, metrik kredit BSDE akan melemah dari ambang batas EBITDA utang/homebuilding di bawah 2,5x dan EBIT homebuilding/beban bunga 5x.
BSDE bakal mengalami penaikan metrik kredit bila, pertama, melakukan penyelesaian utang menggunakan kas dari sisa pinjaman senilai US$79 juta, yang jatuh tempo pada April 2020, tetapi dibayarkan pada April 2019. Kedua, peningkatkan EBITDA karena penaikan marketing sales.
"Penergasan peringkat keluarga BSDE pada Ba3 mencerminkan kondisi perusahaa yang mapan, sebagai salah satu pengembang properti terbesar di Indonesia, dengan profitabilitas yang kuat dan didukung oleh pemegang saham. BSDE juga memilik landbank berbiaya rendah dan basis pendapatan yang terus tumbuh," ungkap Poh.
Menurutnya, Moody's tidak akan meningkatkan peringkat BSDE dalam waktu dekat ke jangka menengah, mengingat prospek yang stabil, tetapi Moody's akan mempertimbangkan untuk meningkatkan peringkat BSDE jika perusahaan berhasil menjalankan rencana bisnisnya, menjaga metrik kredit yang sehat dan likuiditas yang baik.
Adapun metrik kredit yang akan mendukung peningkatan mencakup penyesuaian EBITDA utang/ homebuilding kembali di bawah 2,5x, dan disesuaikan EBIT homebuilding/ beban bunga di atas 5,0x. Pembaruan juga akan mensyaratkan bahwa arus kas berulang mencakup setidaknya 1,0x dari biaya bunga.
Moody's dapat menurunkan peringkat BSDE jika gagal menerapkan rencana bisnisnya, pasar properti semakin memburuk, melemahnya operasional dan adanya bukti kebocoran uang tunai dari BSDE untuk mendanai perusahaan afiliasi, misalnya, melalui pinjaman antar perusahaan, dividen tunai agresif atau investasi dalam afiliasi.
Sementara itu, Hermawan Wijaya, Direktur BSDE, mengatakan, bahwa BSDE tengah berada dalam kondisi fundamental yang kuat dan siap untuk terus berekspansi dan menjaga kinerja positif yang telah dicapai hingga saat ini. Pada kuartal I/2019, laba bersih BSDE melonjak 52% menjadi Rp618 miliar.
“Kami meyakini industri properti akan kembali pulih seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian di dalam negeri serta daya beli masyarakat," ungkapnya.
Tahun 2019, BSDE telah menetapkan target marketing sales 2019 sebesar Rp6,2 triliun. sebesar 56% akan dikontribusikan dari penjualan residensial, sementara 44% dari produk komersial,” tutur Hermawan.
Hermawan mengungkapkan, perseroan juga melakukan sejumlah aksi korporasi untuk memperkuat kondisi fundamental perusahaan. Salah satunya adalah emisi senior notes.
Melalui penerbitan senior notes itu, BSDE mendapat tambahan dana untuk memperkuat kas yang pada akhir tahun lalu tercatat Rp8,14 triliun.
Menurutnya, keberadaan kas yang kokoh tersebut akan mendukung sejumlah rencana ekspansi usaha ke depan, melalui pengembangan produk-produk yang inovatif, unik, modern, ramah lingkungan serta sesuai dengan kebutuhan pelanggan.
Di sisi lain, BSDE juga telah meningkatkan kepemilikan atas PT Trans Bumi Serbaraja, pemilik izin pengusahaan jalan tol Serpong-Balaraja menjadi 100%. Seksi 1 dari jalan tol sepanjang 39,8 km ini, akan berawal dari BSD City.
“Kami akan mengusahakan percepatan penyelesaian jalan tol ini. Dengan beroperasinya jalan tol ini, kami berharap para penghuni akan merasa makin nyaman dan nilai tambah BSD City akan meningkat secara signifikan,” tambah Hermawan.
